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Quando a comissão de corretagem é devida
22-01-2015 16:48

TweetIMÓVEL NA PLANTA: COMISSÃO DE CORRETAGEM INDEVIDA

A corretagem é a atividade executada por um corretor, ao aproximar duas partes (pessoas ou empresas) que desejam contratar.
Neste artigo trataremos da corretagem exercida nos contratos de compra e venda de imóveis.

Usualmente a empresa ou pessoa proprietária de um imóvel, efetua a contratação de um corretor de imóveis profissional, para que procure outras empresas ou pessoas interessadas em adquirir este mesmo bem. Assim, ao efetuar a aproximação das partes, com assinatura do contrato de compra e venda, a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado, ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento posterior de uma das partes, ou de ambas.

O responsável pelo pagamento da comissão de corretagem ao corretor, em geral, é do vendedor que o contratou, podendo ser acordado de forma diversa entre as partes contratantes.
No entanto, tornou-se praxe de mercado as empresas construtoras e incorporadoras utilizarem dos serviços de terceiros para divulgar e facilitar a venda de seus empreendimentos, repassando os encargos para o consumidor comprador. Essa prática já se tornou frequente mesmo para aquele consumidor que se dirige diretamente ao estande de vendas da construtora ou incorporadora.

Quando um imóvel é adquirido na planta, mediante iniciativa exclusiva do comprador que compareceu a um estande ou plantão de vendas por iniciativa própria, não há o trabalho de aproximação do corretor, sendo indevido o pagamento da comissão de corretagem.

O ônus de pagar o corretor de imóveis pertence àquele que o contrata, ou seja, a incorporadora ou construtora. O consumidor que se dirigiu espontaneamente ao estande de vendas não tem a obrigação de pagamento pela intermediação da venda do imóvel, sendo este o entendimento de vários juízes no Paraná.

O corretor não age, nesta hipótese, como intermediário ou prestador autônomo de serviço, mas como verdadeiro preposto da construtora ou incorporadora, como forma de estimular a sua atividade empresarial e diminuir custos com a venda das unidades imobiliárias.

Na maioria das vezes, o consumidor não é informado em momento algum que está contratando com “corretores”, pois procurou diretamente à construtora, não um intermediário.
Deste modo, aos olhos do comprador, aquele valor pago como “sinal de negócio” serviu como entrada e será amortizado do saldo devedor, porém, na prática, boa parte deste dinheiro vai direto pro bolso de vários corretores, frustrando a legítima expectativa do consumidor.

Neste contexto, é nula a cláusula contratual que transfere ao comprador o ônus do pagamento de comissão de corretagem, na medida em que este não contratou e não aufere qualquer proveito com a suposta intermediação empreendida pelo corretor, pois a aquisição é pactuada diretamente com a construtora.

Em casos assemelhados os tribunais têm decido que a transferência da obrigação de pagamento ao consumidor, decorrente de serviço que não foi contratado por ele, deve ser anulada com a restituição dos valores pagos. Se comprovada a má-fé do vendedor na contratação e cobrança indevida da comissão de corretagem, o valor deve ser ressarcido em dobro ao consumidor lesado.



Publicado: Dra Julienne Perozin - Venturi Silva & Hüttner Advogados Associados